不動産投資と聞くと、皆さんどのようなイメージを持たれるでしょうか。

もしあなたが、不動産投資に「地主」のようなイメージを持つ場合、土地をたくさん持った資産家で、豪邸に住むような存在になることかも知れませんね。

実は、不動産投資は意外と身近な存在です。
なぜなら、不動産投資は大金で不動産を買う方より、ローンなどを利用し、少ない初期投資で始める方が多いからです。
特に今では、20代や30代のサラリーマンにも不動産投資が人気で、中でもワンルーム投資が注目を浴びています。

「不動産投資ってどんなもの?」
「ワンルーム投資ってどんなメリットがあるの?」
といったことを疑問に思う方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資とはどんなものか、ワンルーム投資のメリットやデメリットについても詳しく解説していきます。
ワンルーム投資を始める上で、知っておいていただきたい注意点もまとめましたので、無闇な不動産投資をして失敗しないよう、最後までご覧いただけると幸いです。

不動産投資ってどんな投資?

不動産投資は、土地や建物、マンションの一区分を購入して、それを売却したり貸したりすることによって利益を得る投資です。
投資というと、他には株式投資や商品先物取引などがありますが、これらの投資と比べるとどのような特徴があるでしょうか?

まずは価値の変動が比較的穏やかであることが挙げられます。
株価などの変動グラフをご覧になったことはあるでしょうか。
企業の株式チャートを見てみると、1年で株価が半分になったり、5年で10倍になったりと、大きく変動しているのがわかります。

それと比べると、不動産は数年間で価値が暴落する可能性は低く、逆に大きく価値が高騰する可能性も低いため、比較的安定した利益を長期的に得られやすい投資であると言えます。

また、いざというときの生命保険代わりとして始められる方もいらっしゃいますし、年金対策や相続税対策など、様々な目的で始められる投資です。

ワンルーム投資の特徴は?

ワンルーム投資とは、不動産投資の中でもマンションの1部屋、1区分を購入して貸すというものです。
そのため、アパートやマンション1棟まるごとに対して投資する場合と比べ、初期投資が少なく済み、20代や30代のサラリーマンにとっても手を出しやすい不動産投資であると言えます。

初期投資が少額なため、手軽に始められそうに見えるワンルーム投資ですが、ワンルーム投資ならではの注意点もあるため、メリットとデメリットを正しく理解した上で、始めるかどうかを検討したいところです。

ワンルーム投資のメリットは?

投資額が少なく済む

まずは先ほど申し上げたように、投資額が少なく済むことが魅力でしょう。

仮に都内にアパート1棟を建てるとなると、億単位の投資が必要になります。
それと比較するとワンルームの場合は新築で2,500万円〜5,000万円程度の投資になり、中古で購入した場合は1,000万円台で購入できる場合もあります。

さらに、不動産投資はローンを組むことができます。
そのため、数千万円の物件へ投資する場合も、少ない頭金で始めることができるのも魅力的です。

ただし、自己資本割合が少ないほど、金利分の支払額が大きくなってしまいますので、その点は注意が必要です。

維持に手間がかからない

アパートやマンションなどを所有して貸す場合、建物のメンテナンスなどの維持管理が必要になります。
しかし、こういった維持管理は、専門の管理会社に委託することができます。

株のように、日々チャートをチェックするなどの必要がなく、仕事が忙しいビジネスパーソンにとっても始めやすい投資であると言えます。

団信を利用し生命保険代わりにすることができる

団信とは、団体信用生命保険のことです。
ローンの返済中、債務者の身に万が一のことがあった場合、ローンの残債が保険金によって弁済されます。

つまり、仮に3,000万円の物件をローンで購入した方が亡くなったとすると、ご遺族は3,000万円相当の物件をローンがない状態で手に入れることができます。
これを売却し3,000万前後の現金を得ることもできますし、そのまま貸し続けて毎月10万円前後の不労所得を得ることも可能になるわけです。

ローンの返済は家賃収入によって賄うことができるため、安い掛け金で高額な保証が得られる生命保険と捉えることもできるかもしれません。

節税効果が見込める

不動産投資は節税効果が見込めます。
仮に不動産経営が赤字の場合、確定申告をすると所得税は還付され、住民税も減税されることがあります。

不動産投資は、最初の方は初期費用などが多くかかり、かつ減価償却が多額になるため、不動産の家賃収入よりも経費として計上できる金額が上回ることがあります。
このような場合、赤字になった分を給与所得と相殺することができるため、結果、所得税や住民税を節税することができるのです。

このようなメリットがあるため、20代〜30代から人気のあるワンルーム投資ですが、逆にデメリットはどのようなものがあるのでしょうか?

ワンルーム投資のデメリットは?

利回りが低い

ワンルーム投資は利回りが低くなりやすいと言われています。
利回りとは、投資額に対してどれくらいの収益を得ることができるか?という割合です。

ワンルーム投資の場合、表面利回りが3%前後になることが多いと言われています。
(これを超える物件は優良である可能性が高い)

つまり、3,000万の物件を購入した場合、表面利回りを3%とすると毎年90万円を家賃収入として得られます。

なお不動産を所有すると、固定資産税を払う必要があったり、ここから修繕費の積み立てをする必要がある場合も多く、そのような費用を差し引くと、家賃収入ではそこまで大きな収益を得ることはできない場合が多いです。

そこで考慮すべきが売却益です。
不動産投資は賃貸収入だけが収入源ではありません。
10年〜20年後、物件を売却することによって得られる売却益も含めて検討するべきでしょう。

例えば3,000万円の物件を購入し、金利2%のローンを組んだ場合、20年後のローン残高は約1,400万円になります。
この物件を2,400万円で売却することができた場合、20年間の賃貸収入に加えて、売却益からローン残債を引いた1,000万円が手元に残ります。

返済方法などによってローンの残高は異なりますので、不動産の購入を検討する場合は、10年〜20年後のローン残高と見込み売却益を確認し、売却益を考慮して物件選びをするのがいいでしょう。

空室リスクがある

不動産投資をする以上、必ず向き合わなければいけないのが空室リスクです。
そして、ワンルーム投資はその空室リスクによる影響が大きいのです。

アパートやマンションを1棟まるごと投資する場合は、どこかに空室があったとしても、他の部屋に入居者がいるため大きな影響は受けません。
つまり、リスクが分散されている状態であると言えます。

しかし、ワンルーム投資の場合は物件が少数なことが多いです。
そのため、1部屋空室になってしまうと、賃貸収入がゼロという事態にもなりかねません。

万が一、空室状態が続いてしまうと、長期的に見ても赤字になってしまう可能性が高くなるため、物件選びは特に慎重にする必要があります。

その対策として購入した物件を不動産会社や管理会社が借り上げることで家賃保証(サブリース)してもらい空室リスクを避けるという方法があります。

ワンルーム投資を始めるなら?知っておきたいポイント

では、ワンルーム投資を始めたい場合、どのような点に注意すればよいのでしょうか?

1つの大学や企業に依存しない物件を選ぶ

ワンルームマンションといえば、大学生の一人暮らしなどによく使われますが、郊外の大学の近くのマンションで、周りには何もないといった物件には注意が必要です。
なぜなら、大学は移転したり閉校したりする可能性があるからです。

一般的に、大学や便利な商業施設が近くにあると、入居率が高く、貸すときの賃料も高くなる傾向にあります。
しかし、そのような大学や企業がいつまでもそこにあるという保証はどこにもないので、それだけに依存した物件選びは避けたほうがいいでしょう。

一つの要素に依存せず、恒久的に入居者が見込めるエリアを選ぶといいでしょう。

物件の状態を知っておく

ワンルーム投資を始める際、中古マンションや競売物件を買うという手もあります。
競売物件とは、所有者がローンを滞納するなどして物件を差し押さえられ、新しいも所有者を競売で決める物件のことを言います。

中古マンションの場合は、新築と比べ、低価格で物件を購入することができるため、初期費用をさらに抑えることが可能です。
ただしその分、経年劣化による修繕費が多く必要になりますし、賃料も新築と比べて安くなってしまいます。
大きな修繕が必要になってしまった場合、赤字になってしまうケースもあります。

また、競売物件はたいてい、購入前に物件の内覧をすることができません。
購入したはいいものの、水回りが赤やサビだらけ、ゴミ屋敷状態で壁や床にも匂いがこびりついてリフォームが必要になり、リフォームに500万円以上かかってしまったという話もあります。

物件を購入する際は、物件の状態をしっかりと把握しておき、どのような費用が必要になるか、予測を立てておきましょう。

信頼できる不動産会社と取引する

不動産投資は、非常に金額の大きな取引になります。
そのため、この先10年〜30年間、自身の資産を握る相手としてふさわしいか?という視点で、取引する不動産会社を選ぶ必要があるのです。

しかし、残念ながら中には不動産投資のリスクや物件のデメリットをろくに説明もせず、いい儲かり話のように購入を勧めてくる不動産会社もあります。
信頼できる不動産会社かどうかを見極める上で、最低限必要不可欠な要素は、あなたにとっての不動産投資リスクをしっかり説明してくれるかどうかでしょう。

もしあなたが不動産投資を始めるのであれば、信頼できる不動産会社を見つけた上で、リスクに見合ったリターンを得る見込みがあるかを判断しましょう。

まとめ

いかがでしょうか。
今回の記事では、ワンルーム投資のメリット・デメリットや注意点をお伝えしました。

・ワンルーム投資のメリットは、初期費用が比較的安い・手間がかからない・団信による生命保険効果、節税効果も見込めるという点

・ワンルーム投資のデメリットは、家賃収入の利回りは高くない・空室リスクがあるという点

・ワンルーム投資を始める際の注意点は、1つの大学や企業へ依存していないか・物件の状態はどうか・不動産会社は信頼できるかといった点

投資にはリスクがつきものです。
しかし、リスクに見合ったリターンを得ることができるのもまた確かです。

投資で大きな失敗をしてしまうと、その後の人生を大きく揺るがしかねない大事件になってしまう可能性もあります。
そのようにならないためにも、信頼できる不動産会社と取引を進めていくのは特に重要な要素でしょう。

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