リースバック

リースバックというものをご存知でしょうか。

リースバックとは、自宅などの不動産を第三者(不動産会社など)へ売却し、その第三者と賃貸契約を結ぶことによって、その不動産に住み続けることを言います。
まとまった資金が必要なときなどに利用されるこの方法は、年々関心を集めております。

この背景にあるのは、賃金が上がらない、老後の資金が足りないといった、社会的な経済状況の悪化が挙げられるでしょう。

一時的に大きな資金を得るために利用されるこの方法は、
「老後の資金が不安」
「家を売ってローンを解消したいけど、引っ越すのはつらい」
こういった、お金に関する悩みを抱えた方々によく利用される方法なのです。

本記事では、リースバックとは一体何なのか?リースバックのメリットやデメリットについて、詳しくお話していきます。
リースバックをご検討される上で、必ず知っておいてほしいことになりますので、是非最後までご覧下さい。

リースバックとは?

冒頭でもお伝えしましたが、リースバックとは、自宅などの不動産を第三者に売却し、その不動産を借りてそのまま住み続ける仕組みのことを言います。

基本的にはどのような不動産でもリースバックが利用できるので、店舗や事務所などをリースバックすることが可能です。

リースバックをすると所有権が第三者に移転しますので、第三者に退去を求められた場合は、住み続けることを希望しても退去しなければいけませんが、将来的にその売却した不動産を自分で買い取ることもできます。

リースバックのメリットとは?

一時的に大きな資金を得ることができる

リースバックの主な目的は一時的な資金の調達です。
一時的に大きな資金が必要になったとしても、特別な理由がない限り銀行は貸してくれません。

消費者金融で借りることができる資金も、あまり多くはありませんし、返済が滞ると金利が高くなってしまいます。
リースバックを利用すると、不動産の価格次第では数千万円と、非常に多くの資金が手に入ります。

他にこのような資金を得る方法はなかなかありません。
そのため、リースバックの最大の魅力とも言えるでしょう。

固定資産税がかからない

リースバックは先ほどお伝えしたとおり、所有権が第三者に移転します。
そのため、土地や建物の所有者に対して課税される、固定資産税や都市計画税といった税金を払う必要がありません。

リースバックの利用者は資金に困った方が多いため、このような点も大変魅力的です。

不動産を売却しながらも慣れた家や地域に住み続けることができる

一般的には、自宅の売却には転居が伴います。
転居はライフスタイルを大きく左右するため、積極的に転居をしたいという方もいれば、住み慣れた家や地域を離れるのが非常に精神的負担になる、という方も多いでしょう。

ところがリースバックは、自宅を売却しながらも、そこに引き続き住み続けることができます。
転居が必要になると、多額の引っ越し費用が必要になります。
しかも、転居に向けた荷造りや荷解きは相当な重労働です。
そういった、転居に伴う肉体的・精神的・経済的な負担を大幅に軽減することが可能です。

それだけでなく、一般的な不動産売買とは違うので、不動産売却のための募集広告を出しません。
そのため、ご近所に不動産を売却したことを知られることがないので、プライバシーが保護されるという点でも優れています。

さらに一般的な不動産売買の場合は、買い手が見つかるまで買い手を募集し続ける必要がありますから、売り手の好きなタイミングで売却することができる点も魅力的なポイントです。

将来的に買い戻すことができる

一時的な資金を調達するために使用されるリースバックですが、その後、まとまった資金が手に入った場合は、売却した不動産をまた買い戻すことが可能です。
「リースバックに興味があるが、土地や建物を完全に売却してしまうことに抵抗がある」
といった方もご利用頂くことができます。

一般的な不動産売買では滅多にないことですので、リースバックならではのメリットと言えるでしょう。

リースバックのデメリットとは?

利用するには条件がある

リースバックを利用するには、いくつか条件を満たす必要があります。

  • アンダーローン状態である
  • 債権者が承諾する
  • リースバック会社の審査を通過する

ローンの残債<不動産の売却価格
このような状態を、アンダーローンと言います。

一般的に住宅ローンは、そこに住み続けることと、住宅そのものを担保にすることを条件にお金を貸しています。
そのため、不動産を売却する時は、基本的にローンを全て返済する必要があるのです。

そういった場合、アンダーローンで状態であれば、ローンの残債はありません。
しかし、その逆のオーバーローン状態となっている場合、自宅の担保を外すことができないため、金融機関が不動産の売却を認めてくれないことが多いのです。

また、買い手となるリースバック会社は、売り手となる利用者からの賃貸料によって収入を得ます。
そのため、利用者が今後、賃料を支払う経済力が十分でないと判断された場合、リースバック会社による審査を通過することができず、結果リースバックを利用することもできません。

こういった条件をクリアしないと利用することが出来ないというのが、デメリットであると言えます。

売却額が安くなりやすく、賃料も高くなりやすい

リースバック会社は、利用者から買い取った不動産による賃貸収入で成り立っています。
当然、会社も利益を得る必要があるので、安く買い取った不動産を高く貸さなければいけないので、自然と不動産の売却額は相場より安くなりやすいです。

もちろん賃料も、付近の賃貸相場より多少高めに設定されることが多いので、注意が必要になります。

さらに注意が必要なケースがあります。
それは、当初契約していた賃貸料が値上げされることです。
リースバックを利用する際は、契約内容について充分吟味した上で利用しましょう。

まとめ

今回は、リースバックについて、その仕組みやメリット・デメリットについてお話してきました。

  • リースバックを利用すると、まとまった資金を得ることできる。
  • 売却した不動産は買い戻すことが可能。
  • 利用するにはアンダーローンや審査といった条件をクリアする必要がある。
  • 基本的には売却額は安くなりやすく、賃貸料は高くなりやすいため、慎重に。

といったポイントをまずは抑えておきましょう。

リースバックはとても大きな資金を得ることができます。
その反面、トラブルになってしまった際に失う物も大きく、結果的にリースバックによって余計に資金が足りなくなることもあります。

リースバック会社選びは、慎重に信頼できる会社を選んでおきたいところですね。

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